Нежилое помещение для проживания. НЕ квартира юридически.
Нежилое помещение, оформленное как коммерческая недвижимость, но фактически предназначенное для проживания. Отличия от квартир: повышенный налог на имущество (~0.5%), нельзя оформить постоянную регистрацию, выше тарифы ЖКХ, нельзя использовать маткапитал, не входит в льготную ипотеку. Зато: часто на 15-25% дешевле, ниже первоначальный взнос, может быть в престижном расположении.
Вознаграждение агенту. У Алькор цена квартиры для покупателя не меняется — как у застройщика.
Оплата работы агента недвижимости. В классической схеме платится покупателем — 2-5% от суммы сделки. У Алькор-Недвижимости наши услуги покупатель отдельно не оплачивает — цена квартиры для покупателя не меняется. Это позволяет нам подбирать честно: 3+ вариантов от разных застройщиков, без давления на конкретный ЖК.
Основной договор на покупку квартиры в строящемся доме. ФЗ-214, эскроу обязательно.
Договор между покупателем и застройщиком на покупку квартиры в строящемся доме. С 2019 года все средства покупателя идут на эскроу-счёт в банке, а не напрямую застройщику — это защищает деньги до получения ключей. Регулируется ФЗ-214. В ДДУ должны быть: точные характеристики квартиры (метраж, корпус, этаж, номер), срок передачи, цена, гарантии, реквизиты эскроу-счёта.
Государственная оценка недвижимости для налогов.
Государственная оценка квартиры/участка, на основе которой считают налог на имущество и налог на доход с продажи. Обычно ниже рыночной на 30–60%. Переоценивается раз в 2–4 года. Проверить можно на nspd.gov.ru (Публичная кадастровая карта). Если кажется, что завышена — можно оспорить через комиссию или суд.
Момент, когда покупатель получает квартиру и подписывает акт.
Финальный этап ДДУ. После ввода дома в эксплуатацию (обычно +3-6 месяцев) застройщик уведомляет дольщика, проводит приёмку и подписывает Акт приёма-передачи. После Акта право собственности регистрируется в Росреестре. Если в квартире найдены дефекты — фиксируем в дефектной ведомости и требуем устранения. Не подписывайте Акт без приёмки!
Перечень типов квартир в ЖК — студии, 1к, 2к, евро-формат и т.д.
Распределение квартир в ЖК по типам и площадям. Базовый набор: студии 22-30 м², 1к 30-45 м², 2к 50-65 м², 3к 70-90 м², 4к+ 100+ м². Евро-форматы: 1Е (студия + изолированная спальня) ~38 м², 2Е (кухня-гостиная + спальня) ~45 м². В премиум-сегменте — пентхаусы, таунхаусы, дуплексы. Чем разнообразнее, тем устойчивее ЖК к колебаниям спроса.
Эконом / комфорт / бизнес / премиум — категория качества.
Принятая в РФ-маркетинге градация жилья. Эконом — 90-130 тыс. ₽/м², панель/типовой кирпич-монолит, минимум общественных пространств. Комфорт — 130-200 тыс., индивидуальный монолит, благоустроенные дворы. Бизнес — 200-400 тыс., известный архитектор, дизайнерская отделка МОП. Премиум — 400+ тыс., авторская архитектура, консьерж, паркинг 1 место/квартира. Границы плавающие — проверяйте по реальной начинке, не по маркетингу.
Поддержка семей с детьми; с 1.02.2026 — от 728 921,90 ₽.
Средства можно направить на первоначальный взнос или погашение жилищного кредита по правилам Социального фонда и банка. С 1 февраля 2026 года: 728 921,90 ₽ на первого ребёнка; 963 243,17 ₽ на второго, если право не возникало ранее; доплата 234 321,27 ₽ на второго, если капитал на первого уже был получен. Право семьи и доступный остаток сертификата нужно подтвердить в Социальном фонде.
Проверка формулировки: . Источники: Социальный фонд: размеры материнского капитала
Срок, после которого доход от продажи может освобождаться от НДФЛ.
Минимальный предельный срок владения зависит от оснований и обстоятельств приобретения недвижимости. Для жилого помещения по ДДУ в целях статьи 217.1 НК РФ он исчисляется с даты полной оплаты стоимости по договору, а не регистрации права. Перед продажей проверьте применимые условия освобождения и документы конкретной сделки.
Проверка формулировки: . Источники: ФНС: срок владения жильём по ДДУ
Банк кредитует застройщика; деньги дольщиков лежат на эскроу.
Схема, при которой застройщик строит дом на банковский кредит, а средства покупателей лежат на эскроу-счетах. Банк имеет полный контроль над расходами стройки и обычно понижает ставку кредита по мере наполнения эскроу. С 2019 г. это основной способ строительства многоквартирных домов в РФ.
Цена в предложении застройщика: сверяйте с условиями ДДУ.
Если в предложении застройщика указана «ПНС», уточните, какую цену он имеет в виду. Для сделки сверяйте цену, скидки и порядок оплаты с ДДУ. При перепродаже налог зависит от срока владения, цены продажи, кадастровой стоимости и подтверждённых расходов. Продажа дешевле первоначальной покупки сама по себе не означает отказа в вычете.
Проверка формулировки: . Источники: ФНС: налог при продаже недвижимости · НК РФ, статья 214.10: налоговая база и региональный коэффициент
Технический осмотр квартиры перед подписанием Акта.
Технический осмотр квартиры перед подписанием Акта приёма-передачи. Проверяют ровность стен/пола, окна (стеклопакеты, фурнитура), сантехнику, электрику, отделку (если белая или с ремонтом). Дефекты фиксируются в дефектной ведомости — застройщик обязан устранить за свой счёт за 60 дней. Лучше идти с независимым экспертом-приёмщиком (~5-10 тыс. ₽).
Альтернатива ДДУ для жилищно-строительных кооперативов. Менее защищена.
Договор между членом ЖСК (жилищно-строительного кооператива) и кооперативом о внесении паевого взноса за квартиру. Не регулируется ФЗ-214, нет эскроу-счетов, нет проектного финансирования. Менее защищён юридически — рекомендуем избегать в пользу ДДУ. Сейчас редко встречается, в основном в малоэтажных проектах ЛО.
Перепродажа права требования по ДДУ другому покупателю до сдачи дома.
Передача прав и обязанностей по ДДУ от одного покупателя другому. Возможна до подписания Акта приёма-передачи. Оформляется через Росреестр. Требует согласия застройщика (часто платное — 1-3% от суммы). Часто используется инвесторами для выхода из проекта на этапе высокой готовности.
Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми.
Программа государственной поддержки жилищных кредитов для семей с детьми. Доступность зависит от состава семьи, возраста детей, объекта, региона и ранее использованных льготных кредитов. Актуальные требования и разрешённые виды недвижимости смотрите у оператора ДОМ.РФ; право на кредит и индивидуальные условия подтверждает банк. Одного указания года рождения ребёнка недостаточно.
Проверка формулировки: . Источники: ДОМ.РФ: программа «Семейная ипотека» · СПРОСИ.ДОМ.РФ: условия и требования к заёмщикам
Дата ввода в эксплуатацию по ДДУ. Чаще передвигается на 6+ месяцев.
Дата ввода дома в эксплуатацию, прописанная в ДДУ. Юридически — обязательство застройщика. На практике сдвигается у 30–50% объектов в СПб. Срок передачи ключей по ДДУ — обычно ввод + 3-6 месяцев. За просрочку застройщик платит неустойку (1/300 ставки ЦБ × сумма ДДУ × дней). Спросите у нас историю просрочек по интересующему застройщику.
Правила освобождения дохода от продажи недвижимости от НДФЛ.
Статья 217.1 НК РФ определяет минимальный предельный срок владения для освобождения дохода от продажи от НДФЛ. Его продолжительность и налоговая база зависят от обстоятельств. Для жилого помещения, приобретённого по ДДУ, срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости по договору. Дата регистрации права не заменяет эту дату; условия освобождения и подтверждающие документы нужно проверить перед продажей.
Проверка формулировки: . Источники: ФНС: срок владения жильём по ДДУ
Федеральный закон о долевом строительстве.
Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Регулирует отношения застройщик-дольщик. Реформа 2019 года ввела эскроу-счета и проектное финансирование, минимизировав риски обманутых дольщиков. Перед покупкой проверяйте, что застройщик работает по ФЗ-214 — это базовая защита.
Специальный счёт, на котором лежат деньги покупателя до сдачи дома.
Специальный счёт в банке, на котором замораживаются деньги покупателя ДДУ до момента ввода дома в эксплуатацию. Застройщик получает доступ к деньгам только после сдачи объекта. Защищает покупателя от риска недостроя и банкротства застройщика. Стандартный механизм после реформы ФЗ-214 в 2019.
Риск признания сделки недействительной из-за заблуждения продавца.
В 2025 году суды стали признавать сделки купли-продажи недействительными, если продавец заявит, что был «введён в заблуждение мошенниками». Покупатель остаётся без квартиры и без денег. Получило название в честь дела народной артистки. Защита: при сделке проверяйте дееспособность продавца через нотариуса, используйте аккредитив или эскроу, в ДКП включайте пункт о финансовой грамотности.
Льготная ипотека до 6% для подходящих сотрудников IT-компаний.
Программа для специалистов от 18 до 50 лет включительно, работающих в аккредитованной IT-компании, соответствующей критериям налоговых льгот. Москва и Санкт-Петербург исключены; максимальный льготный кредит — 9 млн ₽, первоначальный взнос — от 20%, программа продлена до 2030 года. Доход до НДФЛ — от 150 тыс. ₽ для городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей, от 90 тыс. ₽ для остальных населённых пунктов. Регион, документы и соответствие конкретной сделки подтверждает банк.
Проверка формулировки: . Источники: Правительство РФ: условия IT-ипотеки
Подготовка под чистовую: стяжка, штукатурка, разводка коммуникаций.
Промежуточный вариант между квартирой «без отделки» и «с чистовой». Включает: стяжку пола, штукатурку стен, разведённую электрику и сантехнику, окна, входную дверь. Не включает: финишную отделку (плитка, обои, ламинат). Идеально для тех, кто хочет дизайнерский ремонт без черновых работ. Экономит 6-12 месяцев на ремонте.
Каждый второй вопрос в звонках клиентов — про эти же термины. Расскажем без сложных формулировок, на примере вашего ЖК и вашей ипотеки.
