Вторая очередь аэропорта Пулково и цены на жильё на юге Петербурга

Речь идёт о второй очереди развития аэропорта Пулково — строительстве нового терминального комплекса для внутрироссийских рейсов и последующей реконструкции исторического здания «Пулково-1» (того самого, что петербуржцы зовут «пятью стаканами», 1973 года постройки). Проект ведёт оператор аэропорта — ООО «Воздушные ворота Северной столицы» (ВВСС). По данным «Ведомостей» (январь 2026), крупнейшие бенефициары компании — структуры ВТБ (25,01%), оманская Orbit Aviation (25%) и катарская F3 Holding (24,99%). Финансирование заявлено преимущественно за счёт частных инвестиций акционеров в рамках государственно-частного партнёрства.

Оценочный объём вложений во вторую очередь — порядка 200 млрд рублей (РБК, ДП, июнь 2025). Проект разбит на фазы: фаза «А» (новая галерея для внутренних рейсов, рулёжные дорожки, пассажирские перроны, площадки противообледенительной обработки) — старт строительства в 2027 году, ввод к 2031-му. Реконструкция самого «Пулково-1» с расширением полезной площади ориентировочно с 15 тыс. до более чем 50 тыс. кв. м начнётся, по данным «Ведомостей», не ранее 2030 года. Дальнейшие фазы B и C отнесены на 2035–2041 годы.

Аэропорт — это крупный и долгоиграющий центр занятости и деловой активности. Действующий пассажиропоток Пулково в 2025 году составлял около 20,7–21 млн человек в год; расширение призвано снять перегрузку и обеспечить запас по пропускной способности на годы вперёд. Механизм влияния на цены жилья работает в несколько ходов: (1) стройка и последующая эксплуатация нового терминала создают и удерживают рабочие места — от наземного обслуживания до логистики, ритейла и гостиничного сектора у аэропорта; (2) растёт деловая активность на южном въезде в город (Экспофорум, бизнес-парки, склады), что подтягивает спрос на аренду и покупку жилья рядом с местом работы; (3) транспортный узел повышает связность и престиж локации — близость к аэропорту с удобным выездом на КАД ценится покупателями, ориентированными на мобильность. Совокупно это поддерживает спрос на жильё в радиусе доступности и снижает риск стагнации цен относительно периферийных направлений. Эффект растянут во времени и проявляется по мере прохождения проектом ключевых вех: госэкспертиза, старт стройки, ввод.

Основной выигрыш — у жилья на южном направлении с удобной связью с аэропортом и КАД. Метро «Московская» (Московский район) — ключевая опорная точка: это деловой и транспортный фокус юга. Также в зоне влияния — застройка вдоль Пулковского и Петербургского шоссе на границе Московского и Пушкинского районов (Шушары, Пулковское). По профилю спроса выигрывают форматы комфорт- и высокого комфорт-класса, ориентированные на мобильных покупателей и арендный спрос. Ориентир по дополнительному эффекту — порядка +4–8% к горизонту 2031 года сверх среднерыночной динамики Петербурга (которая сама по себе оценивается рынком в районе +6–8% годовых). Это именно надбавка за фактор близости к развивающемуся узлу, а не прогноз общей цены метра.

Статус на начало 2026 года — проектирование. Положительное заключение госэкспертизы планируется получить к концу 2026 года, начало строительства фазы «А» — 2027 год, ввод нового терминала для внутренних рейсов — к 2031 году. Реконструкция исторического «Пулково-1» — не ранее 2030 года. Поздние фазы (B, C) ориентировочно отнесены на 2035–2041 годы.