22 ключевых терминов
о новостройках и ипотеке

Нежилое помещение, оформленное как коммерческая недвижимость, но фактически предназначенное для проживания. Отличия от квартир: повышенный налог на имущество (~0.5%), нельзя оформить постоянную регистрацию, выше тарифы ЖКХ, нельзя использовать маткапитал, не входит в льготную ипотеку. Зато: часто на 15-25% дешевле, ниже первоначальный взнос, может быть в престижном расположении.

Оплата работы агента недвижимости. В классической схеме платится покупателем — 2-5% от суммы сделки. У Алькор-Недвижимости комиссию платит застройщик из своего бюджета по договору с агентом — для покупателя цена квартиры не меняется. Это позволяет нам подбирать честно: 3+ вариантов от разных застройщиков, без давления на конкретный ЖК.

Договор между покупателем и застройщиком на покупку квартиры в строящемся доме. С 2019 года все средства покупателя идут на эскроу-счёт в банке, а не напрямую застройщику — это защищает деньги до получения ключей. Регулируется ФЗ-214. В ДДУ должны быть: точные характеристики квартиры (метраж, корпус, этаж, номер), срок передачи, цена, гарантии, реквизиты эскроу-счёта.

Государственная оценка квартиры/участка, на основе которой считают налог на имущество и налог на доход с продажи. Обычно ниже рыночной на 30–60%. Переоценивается раз в 2–4 года. Проверить можно на nspd.gov.ru (Публичная кадастровая карта). Если кажется, что завышена — можно оспорить через комиссию или суд.

Финальный этап ДДУ. После ввода дома в эксплуатацию (обычно +3-6 месяцев) застройщик уведомляет дольщика, проводит приёмку и подписывает Акт приёма-передачи. После Акта право собственности регистрируется в Росреестре. Если в квартире найдены дефекты — фиксируем в дефектной ведомости и требуем устранения. Не подписывайте Акт без приёмки!

Распределение квартир в ЖК по типам и площадям. Базовый набор: студии 22-30 м², 1к 30-45 м², 2к 50-65 м², 3к 70-90 м², 4к+ 100+ м². Евро-форматы: 1Е (студия + изолированная спальня) ~38 м², 2Е (кухня-гостиная + спальня) ~45 м². В премиум-сегменте — пентхаусы, таунхаусы, дуплексы. Чем разнообразнее, тем устойчивее ЖК к колебаниям спроса.

Принятая в РФ-маркетинге градация жилья. Эконом — 90-130 тыс. ₽/м², панель/типовой кирпич-монолит, минимум общественных пространств. Комфорт — 130-200 тыс., индивидуальный монолит, благоустроенные дворы. Бизнес — 200-400 тыс., известный архитектор, дизайнерская отделка МОП. Премиум — 400+ тыс., авторская архитектура, консьерж, паркинг 1 место/квартира. Границы плавающие — проверяйте по реальной начинке, не по маркетингу.

Государственная выплата семьям с детьми. С 1 февраля 2026 проиндексирован на 5.6%: 728 921 ₽ на первого ребёнка, 963 243 ₽ — на второго (если на первого не получали), 234 321 ₽ — доплата на второго (если на первого уже использовали). Можно направить на: первоначальный взнос по ипотеке, частичное погашение ипотеки, прямую покупку. Не имеет срока давности — можно использовать в любой момент. Если сертификат получен раньше и использован не полностью, остаток индексируется автоматически.

Срок владения недвижимостью, после которого продажа освобождается от налога 13%. Для единственного жилья — 3 года, для остальных случаев — 5 лет. Для новостроек срок отсчитывается с даты регистрации права собственности (не с даты ДДУ!). Если квартир в собственности несколько — все, кроме одной выбранной, считаются «остальными».

Схема, при которой застройщик строит дом на банковский кредит, а средства покупателей лежат на эскроу-счетах. Банк имеет полный контроль над расходами стройки и обычно понижает ставку кредита по мере наполнения эскроу. С 2019 г. это основной способ строительства многоквартирных домов в РФ.

Цена квартиры, указанная в ДДУ. Может отличаться от прайс-листа застройщика на сумму индивидуальной скидки. Важно для расчёта налогов, ипотеки и потенциальной перепродажи. При перепродаже ниже ПНС возникает риск отказа в вычете или повышенного налога — спрашивайте у эксперта.

Технический осмотр квартиры перед подписанием Акта приёма-передачи. Проверяют ровность стен/пола, окна (стеклопакеты, фурнитура), сантехнику, электрику, отделку (если белая или с ремонтом). Дефекты фиксируются в дефектной ведомости — застройщик обязан устранить за свой счёт за 60 дней. Лучше идти с независимым экспертом-приёмщиком (~5-10 тыс. ₽).

Договор между членом ЖСК (жилищно-строительного кооператива) и кооперативом о внесении паевого взноса за квартиру. Не регулируется ФЗ-214, нет эскроу-счетов, нет проектного финансирования. Менее защищён юридически — рекомендуем избегать в пользу ДДУ. Сейчас редко встречается, в основном в малоэтажных проектах ЛО.

Передача прав и обязанностей по ДДУ от одного покупателя другому. Возможна до подписания Акта приёма-передачи. Оформляется через Росреестр. Требует согласия застройщика (часто платное — 1-3% от суммы). Часто используется инвесторами для выхода из проекта на этапе высокой готовности.

Программа господдержки ипотеки для семей с детьми (родившимися с 2018 года или с инвалидностью). Ставка от 6% годовых, лимит кредита до 12 млн ₽ в СПб. Действует на новостройки от застройщиков-партнёров (включая ИЖС). С 1.07.2024 — обновлённые условия. Часто комбинируется с маткапиталом.

Дата ввода дома в эксплуатацию, прописанная в ДДУ. Юридически — обязательство застройщика. На практике сдвигается у 30–50% объектов в СПб. Срок передачи ключей по ДДУ — обычно ввод + 3-6 месяцев. За просрочку застройщик платит неустойку (1/300 ставки ЦБ × сумма ДДУ × дней). Спросите у нас историю просрочек по интересующему застройщику.

Статья Налогового кодекса о налогообложении при продаже недвижимости. Если продаёте раньше 5 лет (3 лет для единственного жилья) — 13% налог с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Вычеты: 1 млн ₽ либо подтверждённые расходы. Для новостроек срок считается с регистрации права. Перед перепродажей считаем налог вместе — иногда выгоднее подождать.

Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Регулирует отношения застройщик-дольщик. Реформа 2019 года ввела эскроу-счета и проектное финансирование, минимизировав риски обманутых дольщиков. Перед покупкой проверяйте, что застройщик работает по ФЗ-214 — это базовая защита.

Специальный счёт в банке, на котором замораживаются деньги покупателя ДДУ до момента ввода дома в эксплуатацию. Застройщик получает доступ к деньгам только после сдачи объекта. Защищает покупателя от риска недостроя и банкротства застройщика. Стандартный механизм после реформы ФЗ-214 в 2019.

В 2025 году суды стали признавать сделки купли-продажи недействительными, если продавец заявит, что был «введён в заблуждение мошенниками». Покупатель остаётся без квартиры и без денег. Получило название в честь дела народной артистки. Защита: при сделке проверяйте дееспособность продавца через нотариуса, используйте аккредитив или эскроу, в ДКП включайте пункт о финансовой грамотности.

Льготная программа для сотрудников аккредитованных Минцифры IT-компаний. Ставка 5%, лимит 9 млн ₽ для регионов вне Москвы и СПб (для СПб — до 18 млн ₽). Возраст 18–50, зарплата от 150 тыс. руб./мес (для СПб — 150к). Действие программы продлено до 2030 года. Можно комбинировать с маткапиталом.

Промежуточный вариант между квартирой «без отделки» и «с чистовой». Включает: стяжку пола, штукатурку стен, разведённую электрику и сантехнику, окна, входную дверь. Не включает: финишную отделку (плитка, обои, ламинат). Идеально для тех, кто хочет дизайнерский ремонт без черновых работ. Экономит 6-12 месяцев на ремонте.